新社區大樓後陽台裝窗到底是否合法?

後陽台裝窗法規釐清

by Fu

這次來寫寫在生活中面臨的問題,兩年入住新家後,
新環境因素,想在後陽台裝設紗窗,
但後陽台裝窗是否合法嗎? 有機會合法安裝嗎?
身為首購族當時有很多的疑問,問了一些人有的說可以,
有的人說不行,到底能不能裝,各種說法困擾我很久,
於是我蒐集網路上的資料,還有電詢建管處等單位,跟實際社區的狀況,
得到了一些結論,想說紀錄下來也讓跟我一樣遇到困惑的網友參考

故事的開始

4年前買了預售屋,2年前交屋後我們入住了,
身為首購組的小白,買房時總是經驗值不夠,
在考量預算、格局、地點等等各種考量,後陽台的問題並不是主要在意的原因,
所以代銷說甚麼就半信半疑的,只關注其他更重要的事情

我們住的所在地,風非常的大,當時候看到陽台的開口非常的大,
就問代銷說這邊冬天風非常的大,之後可以裝設窗戶嗎?
當時代銷的回答是:「可以啊~只要在開區全會的時候提議,投票通過就可以裝窗了」

但事實上並沒這麼單純,終於等到第一次區全大會了,
投票的時候,雖然多數人同意,當然也有反對的住戶,表決是通過門檻,
原本期待既然多數人表決同意,是不是由管委會統一樣式後,就能安裝了

事情當然沒這麼單純,如果這麼順利大概也不會這麼辛苦了…
表決過程中有一個住戶發言說,她過去當擔任過社區總幹事,
曾經幫某社區向相關單位登記裝申請後,是可以變成合法的,
但也有住戶認為不可能有辦法變成合法,
最後甚至因為裝窗立場的關係,社區鄰居間鬧得不愉快….
這樣的故事在其他社區多少也有聽說,只是我們社區真的比較悲慘一點…
所以到底裝窗是可以合法化申請的嗎?

後陽台窗裝合法嗎?

尋找資料後的答案是:新型的社區大樓後陽台裝窗是「不合法」的!

為什麼會不合法?

有些人認為合法是有幾個說法:
「我花錢買的房子,我家陽台裝陽台有甚麼犯法」
「只要不超出滴水線,樣式大家講好,社區區權大會同意、管委會同意就可以裝了」
有些是非理性或是過去老社區無法追究的做法,甚至是一些代銷為了方便賣房講出來的用詞,
雖然最近去看幾個預售屋,代銷都會變得比較保守,都會說不合法或講得相對保守

這個關係到幾個法規,包含:「建築法」、「公寓大廈管理條例」及「違章建築處理要點
一般來說社區大樓會依「公寓大廈管理條例」為基礎制定共同規約,所以社區的相關規定都會看這邊說明的相關條例,
然而「建築法」是「公寓大廈管理條例」的母法,所以相關的規範必須要同樣要遵循母法建築的相關規範
如何處理違建又依每個縣市的建管處都會制訂屬於該縣市的「違章建築處理要點」來處理違章建築,
所以違建認定後的處理方式,有的時候會聽到,某某縣市可以僅需要登記列管,而某某縣市又不同的情況,
我用一張圖說明一下關係:

windows law

1. 「公寓大廈管理條例」第8條規範社區大樓外觀規範
社區大樓的相關的規範是建管處公寓大廈科管轄的「公寓大廈管理條例」第8條中明確規範,
住戶不可自行變更大樓外觀、增設鐵鋁窗等行為,但若家中有12歲以下兒童或65歲以上老人之戶,
可以裝設防墜設施,也就是隱形防墜網,確保家中老人小孩安全。

第 8 條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或回復原狀。
住戶違反第一項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

2. 「建築法」第9條、第25-1條、第73-2條規範建築相關修建條件
內政部營建署有頒布「建築法」來規範建築修建的相關規定,
若後陽台裝設鋁窗,會涉及第9條、第25-1條、第73-2條的相關規範,這邊再簡單解釋:
(1) 陽台屬於建築的「附屬建物」原先未算在主建物的容積率內,當住戶自行裝設鋁窗後,增加了室內容積率,應申請變更執照,因此違反建築法的第9條
若要合法化,就需要經過專家審核及合法申請變更執照,但一般來說變更執照程序非常複雜且昂貴,一般社區不會同意,且若要變更則每一戶均得統一變更,已經購買不可能要求所有住戶都進行變更
(2) 另外在建築外觀裝設任何物件,都屬於設備的一部分,不管是鋁窗、升降梯、卷軸式紗窗,都被視為設備的一部分,因此根據建築法第25-1條、第73-2條規範,若裝設設備,應申請變更執照

第 9 條
本法所稱建造,係指左列行為:
一、新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。
二、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。
三、改建:將建築物之一部分拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。
四、修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂,其中任何一種有過半之修理或變更者。

第 25 條
1 建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者,不在此限。
 
第 73 條
2 建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更,不在此限。

若被認定為違建如何處理?

首先是否認定為違建,並非各縣市的建管處公寓大廈科負責,而是由拆除科根據法規進行認定
因此若被檢舉或是詢問是否違建,是需要詢問建管處的拆除科,而認定後如何處理則由各縣市的「違章建築處理要點」進行處置
以桃園市違章建築處理相關規範來說,陽台違建被列為「C級既存違建」,拍照列管後進行排拆,若情節嚴重將升級A級優先拆除或罰款。
由於政府人力及經費有限,故將違建分為三個等級:A級為情節嚴重需優先拆除,B級為影響公共安全、C級為一般性案件,依序排性拆除。

桃園市違章建築處理要點
六、既存違建應查報拆除。但符合第七點至第十一點規定者,應拍照列管。前項拍照列管之既存違建,如經本府各目的事業主管機關認定有影響公共安全、公共通行、古蹟保存,或違反公寓大廈規約規定經公寓大廈管理委員會舉報者,仍應查報拆除。

若被檢舉多久之後會需要進行拆除?

先前看過建管處會先發函過來告知為違建要求改善,但若住戶沒有自行改善,則拆除科會根據違建等級進行排拆。
但由於每年有大量的新違建產生,既存違建也無法消化完成,所以執行單位在人力及預算有限情況下,
會以重大情節與危害公共安全的違建優先處理,但也有特定情況,可能也會被提升優先處理等級的可能

什麼情況下會被優先處理違建?

若嚴重影響公共安全或經區全大會區權人多數人表決反對後提報,經建管處公寓科、拆除科評估後,就有機會提升為A級優先處理。若情節嚴重可依建築法95條,可處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。

另一種情況可能是未來您有機會出來從政的時候,可能會被大眾、對手檢視,就有機會被迫或需主動優先處理(笑)

是否有其它辦法?

卷軸式的紗窗合法嗎?

當時查到一種說法是裝設「卷軸式的紗窗」,可以阻擋塵霾跟蟲,而且不是鋁窗,所以也合法等之類的說法,
於是就去請教建管處拆除科請教,他的這類型也屬於設備,會違反建築法第25-1條、第73-2條
所以即便不是鋁窗,但因卷軸式的紗窗也有鋁框,也屬於設備一部分,因此也是需要申請變更執照。

screen windows

由管委會申請登記備查合法嗎?

有人提說可以透過管委會區權大會上投票通過後,由管委會統一樣式向區公所登記,可以讓他成為合法化,
根據像建管處詢問的結果就是不合法
,社區的規約不能牴觸「公寓大廈管理條例」及「建築法」,
因此這個方法也是不行的。

除非社區所有住戶都同意裝設窗戶,且請建築師重新評估與申請相關的執照,經過政府相關單位審查核可,
不過想也知道這是不可能達成的任務><

另外也提醒要有機會當管委會委員的朋友,以社區管委會的立場,也不能光明正大討論或明文公告鋁窗樣式,
若社區有非常反對裝窗的住戶,是可以向建管處檢舉,若住戶裝設鋁窗被檢舉,可以把責任推給管委會,
說是經過管委會同意才裝設的窘境,所以熱心幫忙社區之餘,也請記得保護好自己。

合法的防墜設施是甚麼?

若家中有12歲以下兒童或65歲以上老人的住戶,怕有安全的疑慮,則可以用符合規範的防墜裝置,請參考

內政部102.7.4台內營字第1020806442號令訂定發布第三條設置於陽臺或露臺之防墜設施說明。傳送門
screen windows2

結論與心得

做完這一輪的功課,不管是網路上蒐集資料、親自致電去問,甚至請託議員助理協助詢問了解,
得到的結論就是以現行的法規後陽台窗是不合法的唯一合法的就是根據內政部規範的「防墜設施」
因為我們住的區域風非常大,附近又是重劃區,有農田又有興建中的大樓,所以灰塵跟昆蟲非常的多,
真的是很無奈,附近社區有些也有裝,都會讓人誤以為是只要大家講好就能裝的錯覺,
只能下次有機會再買房的時候,再好好觀察風向跟格局等等的問題。
如果您真的受不了還是想裝,也盡量不要當第一個,一來是需要跟社區再好好溝通
二來是通常第一個比較容易變成箭靶,而且要有被檢舉後被拆掉的覺悟
只是某一天法規能有一些的彈性,在特殊地理環境可以允許在合理範圍內做一些的改善措施,
另一方面,也呼籲建商可以多考慮住戶的真實使用情況來設計建築外觀,
也規範代銷不要為了銷售誤導消費者,造成後續一連串不必要的爭議與問題

如果一件事情一堆人都在犯,卻置之不理讓他亂,要嘛就是國家管理有問題,人民守法與法規執行面需要再精進,
感謝大家耐心看完,希望有跟我一樣煩惱的朋友,有得到一些解答,
因為我不是法律專家或從事相關職業,若有錯誤也請大家回饋糾正理性討論,
也祝福大家一切順利。

Fu Notes:

1.新社區後陽台裝設鋁窗或捲紗窗都屬於「不合法」
2.若被檢舉列為既存違建,會依各縣市的「違章建築處理要點」處置
3.唯一合法的是根據內政部頒布的「陽臺或露臺之防墜設施說明」施作防墜裝置

留言